■葉 檀
  12月1日,中指院數據顯示,2014年11月,全國100個城市新建住宅平均價格為10589元/平方米,環比下跌0.38%,為連續第7個月下跌,跌幅縮小0.02個百分點。同比方面,全國100個城市住宅均價較去年同月下跌1.57%,跌幅較上月擴大1.05個百分點。
  推出降息舉措後,期間市場稍有回暖。但降息沒有也不可能出現房地產市場大幅回暖。
  貸款利率下降0.4個百分點,對價格敏感的剛性購房者有利,但對習慣於高收益的投資者缺乏吸引力。如按房貸100萬元20年、原房貸基準利率6.55%計算,20年等額本息還款的月供利息為7485.2元,降息後月供降至7251.12元,每月僅減負234.08元。
  目前,包括各大行在內,存款利率已經上浮到頂,可見在金融脫媒的情況下,銀行的存款成本沒有下降。事實也是如此,利率下降後各銀行房貸利率變化不算大,除了北京、上海等地有最低至85折的貸款,其他如重慶、成都等大城市,房貸利率最低9折,最高為基準利率的1.05倍。並且,對首套房貸打折的銀行通常對是否使用公積金有嚴格規定,銀行的“廉價資金”並不好拿。這對於剛性買房者而言,購房意願必然受到影響。
  對於富裕群體來說,追求的是投資回報率,投入房地產市場最大的風險是資金沉澱難以兌現,以及未來的房地產稅。12月1日,高盛中國在2015年宏觀經濟及A股策略會上預計,明年有4000億資金從樓市轉向股市,相當於流通市值的3%左右。確實,富裕群體仍然在購房,但他們或者鐘情於莊園,或者到境外投資。至少目前,投資者對樓市還是比較謹慎。
  降息與釋放基礎貨幣不是同一個概念,降低名義利率不可能壓低實際利率,降息對負債率高的大型基建項目、大型公司有好處,對於中小企業、房地產等好處不多。種種現象表明,降息之後的樓市回暖,目前來看還是“看上去很美”。
  房地產是否就此沉淪?未必。原因就在於高負債率,以及信用抵押品或多或少與房地產相關,中國去杠桿化如果去到房地產大幅下降,債務風險就不是可能而是現實。
  財政部、國家稅務總局近日宣佈,從11月29日起調整成品油等部分產品消費稅,這是自2009年成品油稅費改革後首度調整成品油消費稅。全球原油價格下降,中國大量進口原油,但成品油價格保持穩定,實質是通過改革讓實際價格保持穩定,以免陷入緊縮區間。
  房地產同樣如此,作為中國最重要的稅收來源,房地產市場保持穩定是避免緊縮之路。  (原標題:降息為何沒帶暖樓市)
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